案例實績

臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度重訴字第27號

原 告 李0宏

訴訟代理人 張景堯律師

被 告 千0建築有限公司

法定代理人 林0陽

被 告 楊0美

共 同訴訟代理人 利美利律師

上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於

民國107 年9 月27日言詞辯論終結，判決如下：

    主 文

被告楊0美應給付原告新臺幣貳仟伍佰貳拾萬

零陸佰陸拾伍元，及自民國一百零五年十二月二十八

日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告楊0美負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告以新臺幣捌佰伍拾萬元為被告楊0美供擔保後

，得假執行；被告楊0美以新臺幣貳仟伍佰貳拾萬零陸佰

陸拾伍元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告於民國105 年1 月11日透過永慶不動產文山文濱加盟店
，與被告楊0美就00月所有坐落高雄市○○區○○段0000地

號土地（下稱系爭土地）及其上同段3945建號【門牌號碼為高

雄市○○區○○街000 號房屋，由被告千洋建築有限公司（下

稱千洋公司）興建之建物，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系

爭房地】簽訂系爭不動產買賣契約（下稱系爭房地買賣契約）

，約定買賣價金新臺幣（下同）2,500 萬元，於
105 年2 月17日交屋（實際交屋日為105 年3 月31日），嗣原

告將全部價金給付予楊0美後，於105 年3 月24日與原告之配

偶即訴外人黃0君共同辦理所有權移轉登記取得系爭房地所有

權。詎原告竟於105 年11月17日接獲高雄市政府工務局（下稱

工務局）於105 年10月28日、11月17日發函日通知系爭房屋屋

前、屋後未經申請許可擅自增建違建，已違反建築法相關規定

，應予拆除，並限期於105 年12月21日前自行僱工拆除，逾期

未辦裡者，將於同年月22日起派工拆除，並對原告及黃0君為

違章建築處分在案。復經原告調閱系爭房屋之設計平面圖後發

現，系爭房屋有下列違建情事：「㈠1樓平面圖原定法定停車2

、3 ，原屬開放式停車位，惟增建後則改為別墅型方式，係包

含在電動鐵門之內，㈡原規劃有法定停車1 ，然改建後則將A5

客廳部分往外推，縮減法定停車位1 之面積，㈢原平面圖1 樓

僅規劃餐廳、客廳，並未規劃廚房，廚房係改建後所增設，被

高市府工務局定係屋後違建，㈣5 樓露天浴池亦非在原設計平

面圖內，」（下合稱系爭違建），前情足見系爭房屋嚴重違反

原設計平面圖，有二次違法施工建築之情事，並遭高市府工務

局認定係屬違建，且無法補正。系爭房屋有上開系爭違建情形

，為楊0美所明知，楊0美卻將此交易上重大資訊隱瞞，並於

系爭房地買賣契約所附「標的物現況說明書」中第12項「是否

有增建部分」欄位勾選「否」、於訴外人即地政士陳振豐詢問

告之損失，楊0美亦應賠償原告346,665 元。

㈡其次，系爭房屋存有系爭違建情形，屬交易上重要資訊，楊
0美未據實告知，買賣過程中楊0美一再於確認系爭房屋現況

時謊稱系爭房屋無增建、改建之情形，受託之永慶房屋仲介並

以豪華三車墅之照片宣傳系爭房屋，致原告陷於錯誤而為承諾

購買系爭房地之意思表示，原告依民法第92條規定，以起訴狀

繕本之送達，作為通知楊0美撤銷系爭房地契約之意思表示，

並依民法第179 條規定請求楊0美返還買賣價金25,000,000元

及給付法定利息；復因系爭房屋存有系爭違建乙情，致系爭房

地確有減少價值、減少效用及缺少保證品質之瑕疵，楊0美依

系爭房地買賣契約第9 條第5 項約定，應付瑕疵擔保之責，而

原告是時係因銷售人員以完美車庫電梯豪墅作為宣傳，及以違

法改建後之照片作為廣告內容，而願意購買，倘楊0美如實告

知系爭房屋之原貌，原告斷無任何意願或動機向楊0美購買系

爭房地，是原告依民法第354 條、第359 條規定，以起訴狀繕

本之送達作為通知被告楊0美解除系爭房地買賣契約之意思表

示，並依民法第259 條、360 條規定，請求被告楊0美返還買

賣價金25,000,000元，及損害賠償346,665 元；且因楊0美未

告知系爭房屋存有系爭違建乙情，其所為之給付顯未依債之本

旨提出，其不完全給付之情形亦無法補正，原告依民法第227

條準用第226 條、第256 條規定，以起訴狀繕本之送達，作為

通知楊0美解除系爭房地買賣契約之意思表示，並依民法第227

條第1 項、第259 條規定，請求楊0美返還買賣價金

25,000,000元，及損害賠償346,665 元。又被告楊0美未據實

告知交易上重要資訊，原告自得依民法第184 條第1 項前段、

第2 項、第213 條、第214 條、第216 條規定，請求被告楊

0美賠償買賣價金25,000,000元及其他損害346,665 元。就

前開請求權，請本院擇一有理由判命楊0美給付原告

25,346,665元。
㈢再者，系爭房屋與門牌號碼為高雄市○○區○○街000

○000 ○000 ○000 號等建物，為千洋公司同一批興建，

同時遭高市府工務局認定有違章建築。千洋公司為系爭

房屋之建築商，依其專業建築商背景，應明知建築物非

經申請主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自

建造或使用或拆查，是千洋公司明知二次改建與原設計

平面圖不符仍恣意而為，致系爭房屋經高市府工務局認

定有系爭違建，並命限期拆除等情，千洋公司亦難諉為

不知，是千洋公司明知二次改建與原設計平面圖不符違

反建築法規定仍恣意而為，致系爭房屋經高市府工務局

認定有系爭違建，並命限期拆除，違反建築法規定，致

原告所有系爭房屋遭命限期拆除而受損失，千洋公司自

屬違反民法第184 條第1 項前段、第2 項、第185 條第1

項規定，應與楊0美連帶賠償原告買賣價金25,000,000元

及其他損失346,665 元，暨給付法定利息。
㈣又如本院審理後，認定原告主張撤銷系爭房地買賣契約

意思表示及解除契約均無理由，原告備位聲明主張依據民

法第354 條第1 項、第359 條、第360 條及系爭房地契約

第9 條第5 項約定，請求被告楊0美給付應減少之買賣價

金及損害賠償4,537,974 元及其法定利息。
㈤綜上，爰依前揭法律規定，提起本件訴訟，先位聲明：

㈠被告應連帶給付原告25,346,665元，及自起訴狀繕本

送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，

㈡被告楊0美應給付原告15,000,000元，及自本起訴狀

繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息

，㈢願供擔保，請准宣告假執行；

備位聲明：㈠被告楊0美應給付原告4,537,974 元及自起

訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之

利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告千洋公司則以：

千洋公司及訴外人馬忠南於101 年3 月間與楊0美就系爭

房地簽訂不動產買賣契約書時，已在契約中載明系爭房屋

有二次施工情形，並已興建完成，為現況交屋，千洋公司

業已將買賣標的即系爭房地所有權移轉登記予楊0美所有

，系爭房地並交付予楊0美使用，至楊0美與原告間系爭

房地買賣交易過程，千洋公司均未參與亦非契約當事人，

應無消費者保護法第7 條第1 項之適用，原告主張依民法

第184 條第1 項、第2 項、同法第185 條及消費者保護法

第7 條第1 項、第3 項請求千洋公司與楊0美連帶負損害

賠償之責，顯屬無據等語置辯。聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、被告楊0美則以：

㈠楊0美在買受系爭房地後未曾搬入使用或居住，亦未曾

增建系爭房屋，楊0美與千洋公司雖應就增建工程部分有

約定，惟因當時多為制式合約，因此楊0美並未刻意留意

是否有增建乙事。嗣楊0美因其他因素考量，於103 年間

乃決定出售系爭房地，遂於103 年7 月22日簽約委託訴外

人即永慶不動產仲介公司銷售系爭房地，委託期間自103

年7 月22日至104 年1 月22日止。關於被告於103 年7 月

22日簽立之標的物現況說明書中，楊0美僅在第9 項「建

物現況是否有滲漏水情形」、第26項「是否知悉本標的物

曾經發生兇殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為

並致死等情事（如跳樓死亡）」處簽名，其餘則均由訴外

人即仲介人員程紫彤勾選，又在楊0美與程紫彤原委託銷

售期間（103 年7 月22日至104 年6 月30日）並未有成交

情形（104 年1 月22日委託銷售期滿，楊0美與程紫彤再

簽委託契約書，調降售價，委託期間則延長為104 年1 月1

日至104 年6 月30日止，在楊0美與程紫彤委託銷售期間

期滿後，被告楊0美曾要求程紫彤應移除託售布條，程紫

彤未立即移除，據程紫彤向楊0美表示原告原本是看系爭

房地前面的新建案，但價錢太高，復加上該新建案車庫車

子無法並排停須前後停，原告覺得不方便而無意間看見系

爭房地仲介布條，遂主動與仲介程紫彤聯繫，斯時仲介程

紫彤尚未將系爭房地鑰匙交還給楊0美，原告遂在此時參

觀系爭房地，認售價太高，因此未請仲介程紫彤與楊0美

聯繫，嗣楊0美委託仲介程紫彤請人打掃系爭房地後再交

還鑰匙，待打掃完畢後仲介程紫彤再請原告參觀該屋，原

告參觀後遂下斡旋金請仲介程紫彤與楊0美議價，楊0美

於104 年10月22日又再與仲介程紫彤簽委託事項變更契約

書，買賣雙方並經多次議價最後以2,500 萬元成交。105

年1月11日原告與楊0美在陳振豐處簽約時，就增建部分乃

未提及，惟雙方在不動產買賣契約書第2 條第3 點㈢上述

增建或占用部分無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後

（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除時甲方（

即原告）同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉，

原告並另外簽名確認，足見原告應已知系爭房屋有增建之

情事，另當時經原告檢查結果，系爭房地有6 處漏水及裂縫

瑕疵，原告要求應於交屋前整修完畢，此點並於買賣契約特

定約定事項中載明，至於買賣契約書後所附標的物現況說明

書除第九項「建物現況有滲漏水情形」改勾選為「是」，並

將上開6 處漏水裂縫予以記載外，其餘部分則未另外提及，

原告則在楊0美原已簽名處（第9 、26項及頁底）亦簽名即

完成買賣契約之簽訂，由上述簽約過程可知簽約當時並未特

別提及增建部分，且倘楊0美刻意隱瞞並進而謊稱無增建，

則何需在買賣契約書第2 條處雙方再簽名確認，凡此均足證

楊0美並未刻意隱瞞系爭房地有增建之情事。楊0美將買賣

契約所載瑕疵處整修完畢，於105 年3 月31日交屋予原告。

詎交屋數月後楊0美又接獲原告委託律師所發之律師函，主

張瑕疵要求減少價金，惟楊0美希望能徹底解決紛爭，乃堅

持不同意簽署原告方所擬定協議書，嗣原告方主動表示願協

議，00美方遂擬妥協議書，兩造並在雙方律師見證下簽訂

協議書，該協議書第2 項乃載明「甲方同意於收受上開金額

後就該買賣標的物所有一切瑕疵（含已發現及未發現者）均

不得以任何理由主張任何權利，若日後另已有瑕疵請求權者

亦拋棄」等語，可知原告已行使過價金減少之權利，且於簽

立上開協議書後已拋棄所有瑕疵請求權及所有權利，原告應

已不得主張瑕疵請求權或其他權利。
㈡好屋網上乃載明5 房（室）2 廳7 衛，總坪數123.77坪（含
車位2.471 坪），其中2 廳為客廳、餐廳，總坪數123.77坪乃

與謄本記載主建物369.85㎡（83.11 ＋87.01 ＋89.22 ＋
84.05 ＋26.46 ＝369.85）、附屬建物（31.15 ＋8.17＝39.32

），合計為123.77坪【（369.85＋39.32 ）×0.3025＝123,77】

相符，且亦有房屋現況相片，原告乃多次參觀並多方比較，當

不致有陷於錯誤之虞，至於原告所指系爭房地1樓法定停車2 、

法定停車3 乃屬未計入謄本坪數但可使用的開放式停車位，所

謂的增建只是在停車位接近外側的地方上方搭建露台以遮蔽並

便於設置電動鐵捲門，亦即改為非開放式的停車位，另外廚房

亦是利用未計入謄本坪數的空地增建，另五樓露天浴池部分因

五樓本來就有露台，此乃非屬違建，承上述原告購買系爭房地

除多次入內參觀並已多方比較多時，復加上又有公開的資訊提

供例如網頁及謄本等資料，原告又經多次議價始簽訂系爭房地

買賣契約，實無可能有民法第92條因受被告楊月美詐欺陷於錯

誤而為意思表示之情事，原告主張依民法第92條之規定撤銷其

買賣意思表示乃顯無理由。

㈢系爭房地買賣契約第9 條第5 項之規定：「乙方（即被告楊
0美）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例如：傾

斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵

）如有上述情事除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任

。」查由上開約定文字以觀其乃係指物有結構上或安全問題之

瑕疵，惟查系爭房地並無結構上或安全問題之瑕疵，自無上開

約定之適用，原告此部分請求乃無理由。
㈣系爭房地楊0美均已將所有權移轉登記並交付予原告，以依
債之本旨為給付，至於原告所主張之停車位不管違建與否，原

告停車位空間均相同均最多可停4 輛車子，違建部分只是停車

位外側有一部分頂部有露台方便設置電動鐵捲門以利原告使用

，亦即由開放式改為非開謂放式停車位，此乃無損系爭房地價

值、效用或品質；另廚房增建部分本來就未記載在買賣標的，

廚房之增建乃增加其效用，並無損其價值或品質，縱使倘不幸

遭拆除亦僅是回復使用與買賣契約及謄本所載相符之內容，況

系爭房屋違建之情形，雖遭工務局通知應予拆除，但結果並未

拆除，而據悉該類型之違建均不致遭拆除，凡此均足證系爭房

地並無原告所指瑕疵之情事。因系爭房地並無減少價值、減少

效用及減少保證品質之瑕疵，原告依民法第354 、359 條規定

解除系爭房地買賣契約並返還買賣價金及損害賠償、負不完全

給付之損害賠償之責均無理由。㈤另即令原告得主張瑕疵請求

權，原告前業已行使減少價金權利同時並觀棄其瑕疵請求權及

其他權利，原告應已不得再主張任何權利等語置辯。

聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣

告免予假執行。
四、下列為兩造不爭執事項：

㈠原告於105 年1 月11日在永慶不動產文山文濱加盟店，經訴
外人即地政士陳振豐代書，與被告楊0美就楊0美所有坐落高

雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段

3945建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○街000 號，為千

洋公司興建，下稱系爭房屋，與系爭土地，下合稱系爭房地）

，簽訂買賣契約，約定買賣價金25,000,000元，於
105 年2 月17日交屋（實際交屋日為105 年3 月31日），嗣原

告於全部價金給付予楊0美後，於105 年3 月24日與原告之配

偶即訴外人黃0君共同登記取得系爭房地所有權（本院卷一第

9 至27頁、三民地政事務所檢附系爭房地登記資料第77至91頁

、仁武地政事務所檢附系爭土地資料第92至102 頁、匯款收據

第107 至111 頁）。
㈡原告於105 年11月17日接獲高市府工務局於105 年10月28日
、11月17日發函通知系爭房屋屋前、屋後未經申請許可擅自增

建違建，係不能補辦手續之實質違章建築，已違反建築法第25

條規定，應予拆除，並限期於105 年12月21日前自行僱工拆除

，逾期未辦裡者，將於同年月22日起派工拆除，並對原告及黃

0君為違章建築處分在案（本院卷一第28至30頁）。
㈢系爭房屋之原始設計平面圖與現況之差異：⑴1 樓平面圖原
定法定停車2 、3 ，原屬開放式停車位，現況為別墅型方式，

係包含在電動鐵門之內。⑵原平面圖1 樓僅規劃餐廳、客廳，

並未規劃廚房，現況廚房係增設。⑶5 樓露天浴池亦非在原設

計平面圖內（本院卷一第31至39頁）。
㈣系爭房地買賣契約所附「標的物現況說明書」中第12項「

是否有增建部分」欄位勾選「否」（本院卷一第40頁）。
㈤原告因系爭房地買賣契約支出費用：仲介服務費200,000 元
、履保費7,500 元、105 年度契稅93,774元、地政士代辦費45

,391元，合計346,665 元（本院卷一第41至53頁、第112頁）。
㈥門牌號碼高雄市○○區○○街000 ○000 ○000 ○000 號等
建物，為被告千洋建築有限公司（下稱千洋公司）同一批興建

，同時遭高市府工務局認定有違章建築。
㈦千洋公司與訴外人馬忠南於101 年3 月間就系爭房地簽訂買

賣契約，將系爭房地出售予楊0美。
㈧原告於105 年8 月31日委託律師發函予楊0美，稱105 年6
月中欲裝潢時發現客廳及餐廳地坪有多處大理石空心拱起，需

以全客廳、餐廳之1 樓整層地板打除重鋪之方式修繕，嗣兩造

於105 年10月31日就減少價金事宜，達成楊0美退還146,000

元之協議，楊0美已付訖。
㈨105 年1 月7 日列印系爭房地於好房網之廣告、現場屋況照

片（本院卷一第55至62）。
㈩歐亞不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書形式真正不爭執。
五、本件之爭點：

先位部份：
㈠原告主張解除系爭房地買賣契約或撤銷買賣意思表示，請求
擇一有理由命楊0美返還買賣價金25,000,000元及損害賠償

346,665 元有無理由？㈡原告主張依系爭房地買賣契約第12條第3

項約定，請求楊0美給付違約金15,000,000元？㈢原告主張依民

法第184 條第1 項前段、第2 項規定請求楊0美、千洋公司應負

連帶賠償責任給付原告25,346,665元，有無理由？㈣被告抗辯兩

造於105 年10月31日已達成協議，原告不得為上
開主張，有無理由？

備位部份：
原告主張依民法第354 條第1 項、第359 條及系爭房地買賣契約

第9 條第5 項約定，請求被告楊0美返還減少之買賣價金，有無

理由？
六、原告主張解除系爭房地買賣契約或撤銷買賣意思表示，請求

擇一有理由命楊0美返還買賣價金25,000,000元及損害賠償

346,665 元有無理由？㈠按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，

表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項前段定有明文。該

條所謂詐欺，不以積極之欺罔行為為限，若在法律上、契約上或

交易之習慣上就某事項負有告知義務而予隱瞞者，即係違反告知

義務，而具有違法性（最高法院年度台上字第1991號判決意旨參

照）。所稱交易習慣上負有告知義務之事項，係指依交易慣例會

影響買方締約意願之事項，關於系爭房地買賣契約書第
2 條、增建或占用部分：本買賣標的物現況另有增建或占用部分

，依現時法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：㈠增建

或占用範圍：…□一樓空地□平台□露台□其他：。㈡若增建或

占用部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或

曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，乙方

（即被告楊0美）應即通知甲方（即原告），甲方得以請求損害

賠償或解約。㈢上述增建或占用部分無所有權，並有被拆除之虞

，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除時

，甲方同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉。上述之

權利義務業經雙方充分瞭解。甲方確認：李信宏簽名。乙方確認

：楊0美簽名。有系爭房地買賣契約在卷可稽（審重訴卷第9 至

10頁）。

另標的物現況說明書第12款亦重申是否有增建部分，備註說明：

…□露台增建□一樓空地增建□陽台外推…□其他。有系爭房地

買賣契約、標的物現況說明書在卷可稽（審重訴卷第9 至10頁、

第20頁）。依系爭房地買賣契約將有無增建條款列於系爭房地買

賣契約第2 條，且須經買賣雙方另外簽名確認，於系爭房地買賣

契約附件之標的物現況說明書復列出詢問，足見關於系爭房地有

無增建或占用部分，核屬本件交易重要事項。又依其文義所載，

如系爭房地曾被拆除或曾被通知拆除等情，甲方得以請求損害賠

償或解約等語，足見有無增建及是否有被拆除之風險，核屬影響

買受人成交意願之重要事項，且為兩造以契約約定被告楊月美應

盡之告知義務無誤。
㈡楊0美於向千洋公司買受系爭房地時，已經由千洋公司告知
系爭房地有增建，然於出售予原告時，經仲介人員、代書人員

與原告確認後，原告均違反告知義務而未為告知等情，業據千

洋公司自承：千洋公司及訴外人馬忠南於101 年3 月間與楊月

美就系爭房地簽訂不動產買賣契約書時，已在契約中載明系爭

墅型方式，係包含在電動鐵門之內。⑵原平面圖1樓僅規劃餐

廳、客廳，並未規劃廚房，現況廚房係增設。⑶5 樓露天浴池

亦非在原設計平面圖內等情，為兩造所不爭執，並有高雄市政

府工務局函文及處分書、現場照片、平面圖、原始設計圖在卷

可佐（本院卷一第28至39頁）。又上開差異，經送歐亞不動產

估價師聯合事務所（下稱歐亞事務所）就系爭房地於105 年1

月11日如係以原平面設計圖所示之屋況出售（建材參考房屋現

況材質）之房地市價，及系爭房地現況如欲拆除改建如原平面

設計圖所示之屋況，所需拆除、修復方式及費用為鑑定後，經

歐亞事務所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因

素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況

下分析後，決定採用比較法及成本法等二種估價方法進行評估

，認合法登記建物狀況下之系爭房地估價金額為24,200,000元

。而關於增建物拆除及修復費用之評估，則係以原平面設計圖

為依據，經現場核對勘察，就現況與圖面繪載不符之增建物部

分，列入應予拆除或修復工程之施工範圍考量，並委由土木水

電承包商估計相關工程之拆除及修復項目彙整如附表所示，而

觀諸附表所示拆除工程9 項、費用合計240,700 元，修復工程

10項，費用合計897,500 元，有兩造不爭執其形式真正之估價

報告書在卷可參。則經鑑定結果，系爭房屋之違建部分，包含

前庭區露台樓板、地板地面、1 至2 樓樓梯、圍牆、鐵捲門、

1F屋內大門左側玻璃窗、磚牆、2 部分廚房區外推增建工程

（含地板）、屋突層露台區露天浴池等9 項工程，施作後系爭

房屋之房價可增加達80萬元，且如欲回復原設計之原狀，工程

費高達1,284,360 元。足見系爭房屋之增建範圍非小，且屬經

主管機關為拆除處分之違章建築。且系爭房地價值2 千餘萬元

，價值不斐，楊0美就千洋公司已在契約中載明有增建情形，

仍稱未刻意留意是否有增建乙事，核與常情不符，已非無疑。

又楊0美亦陳稱：只要稍加比對謄本停車位面積及實際停車位

面積即可查知系爭房屋有增建之情事等語（審重訴卷第140 頁

）。則於千洋公司已在契約中載明有增建情形，楊0美於稍加

比對後亦可知悉謄本停車位面積與實際停車位面積不符之情形

下，楊0美稱未刻意留意是否有增建乙事，即非可採。是楊0

美於向千洋公司購買系爭房地時，業經千洋公司於契約中明確

告知系爭房地增建情形而知悉上情乙節，洵堪認定。

㈢又證人即仲介人員程紫彤於本院審理時證稱：103 年間起開
始代售系爭房屋，直至去年成交。楊0美委託時，伊於103年7

月22日就標的物現況說明書逐條念給楊0美聽再做勾選。代銷

時會調謄本做屋主的身分確認，房屋的地坪及建坪也會做確認

，即調地政地籍圖，確認地籍圖上的面積與謄本上的面積相符

。但沒有看過系爭房屋平面設計圖，沒有確認系爭房地現況與

平面設計圖是否相符，沒有進行丈量，亦沒有提供系爭房屋平

面設計圖予客戶查看，不知道系爭房屋於銷售時之屋況與原始

起造之設計不同。對於系爭房屋1 樓平面圖原定法定停車2 、

3 ，原屬開放式停車位，惟增建後則改為別墅型方式，係包含

在電動鐵門之內，原設計規劃有法定停車1 ，然改建後則將A5

客廳部分往外推，縮減法定停車位1 之面積，原平面圖1 樓僅

規劃餐廳、客廳，並未規劃廚房，廚房係改建後所增設，5 樓

露天浴池非在原設計平面圖內等情，均不知情，楊月美亦無告

知上情。簽約時，代書陳振豐就系爭房屋現況詢問楊月美時，

陳振豐逐條詢問楊0美後，有請買賣雙方確認簽名（本院卷第

6 至13頁）。證人即仲介人員黃錦宗於本院審理時證稱：受楊

0美委託銷售系爭房屋約一年多，屋況說明書的選項是伊先詢

問屋主，屋主說有，伊就勾選是，屋主說沒有伊就勾選否。代

銷時調到第二類謄本。沒有看過系爭房屋平面設計圖。沒有特

別注意系爭房地土地面積或房屋建坪與登記是否相符，沒有辦

法拿到設計圖。若依現場來說不只權狀建坪的坪數，通常客人

有問到時會講，但不確定是否有跟原告說，伊按照測量成果圖

知道車位是在後方，左鄰右舍都把後方弄成庭院，後方是巷弄

無法進出。前面應該是法定空地，建商都有蓋起來，伊告訴買

方建商蓋好就是這樣。伊只能看到權狀與謄本，不知道系爭房

屋於銷售時之屋況與原始起造之設計不同，本件除了上述停車

位看得出差異外，從測量成果圖上看不出其他部份的不同，楊

0美亦無告知，屋況說明書就是沒有增建，伊看到左鄰右舍的

後面庭院是綠地空間，就沒有再問屋主，因為楊0美是第一手

屋主，哪裡有增建應該最清楚等語（本院卷第13至21頁）。證

人即代書陳振豐於本院審理時證稱：為兩造辦理系爭房屋所有

權移轉登記事宜時，不知道系爭房屋曾為二次施工，簽約時針

對增建、及說明書有逐條詢問，所以雙方才會在買賣契約書第

2 頁右上角簽名。包含增建部份的合約書、現況說明書部份也

有寫到，都是勾選沒有。關於「是否有增建部分」欄，現場確

認時，楊0美沒有講到有增建。伊看過系爭房屋土地、建物所

有權狀，沒有看過系爭房屋平面設計圖等語（本院卷第22至23

頁）。依上開證人程紫彤、黃錦宗、陳振豐之證述及買賣契約

書、現況說明書可知，本件證人程紫彤、陳振豐均向楊0美確

認系爭房地有無增建，均經楊0美告知沒有增建，並於買賣契

約書上簽名確認，且證人程紫彤、黃錦宗、陳振豐於代銷、過

戶過程，僅能取得系爭房地第二類登記謄本、地籍圖及現況測

量圖，無法取得原始設計圖，除信賴原屋主即楊0美之陳述外

，並無法知悉系爭房地之現況與原始設計不同。又觀諸系爭房

地之測量成果圖（審重訴卷第93頁），第一層之右前方規劃為

8.17平方公尺之停車空間，與系爭房地之現況即系爭房地前方

設為車庫之停車空間（本院卷第31頁）相同。且建造執照之內

容為何，事涉營建專業，若要求非營建專業之購屋人於訂約時

就此等事項需詳加查驗，實屬過苛，則原告於簽訂系爭買賣契

約書時，縱有系爭房屋之建物登記第二類謄本、測量成果圖可

供其檢視，然一般買受人在看屋之際，通常不會拿尺丈量現況

，也沒有設計平面圖可供比對，在系爭房地買賣契約書

未明確記載系爭房地之停車空間有增建之情形下，實難於買受

時即可比對出系爭房地確有增建。另00美雖辯稱：原告於系

爭房地買買契約書第2 條㈢後方已簽名確認，足見原告應已知

悉系爭房屋有增建情形等語，然上開條款㈢載明「上述增建…

」等語，當係指在同條㈠所列增建項目，有上開系爭買賣契約

書在卷可佐，則楊0美既未於㈠載明任何增建，原告自不可能

知悉系爭房屋有何增建項目而應於交屋後由原告自行負責，堪

以認定。是楊0美辯稱原告於簽約時應已知系爭房地有增建之

情事等語，顯非可採。

㈣另兩造於105 年10月31日固因系爭房屋於105 年6 月欲為裝
潢時，發現客廳及餐廳地坪有大理石空心拱起，依民法第35
9 條之規定，請求楊0美減少價金，嗣兩造於105 年10月31日

達成楊0美退還原告146,000 元之買賣價金，且原告同意於收

受上開金額後就系爭房地買賣標的物所有一切瑕疵（含已發現

及未發現者）均不得以任何由主張任何權利，若日後已有瑕疵

請求權者亦拋棄之協議，楊0美亦已付迄146,000元等情，固

為兩造所不爭執。然原告於105 年11月17日始接獲高市府工務

局於105 年10月28日、11月17日發函通知系爭房地屋前、屋後

為增建違建，係不能補辦手續之實質違章建築，應予拆除之函

文，亦為兩造所不爭執。而本件關於上開違建拆除並回復原狀

之費用達1,284,360 元，業經認定如前。因原告於105 年10月

31日僅係就一樓客廳、餐廳大理石空心拱起達成減價146,000

元協議，確於楊0美未告知系爭房地有違章建築，原告立於系

爭房地無增建之基礎下，簽立就系爭房地買賣標的物所有一切

瑕疵（含已發現及未發現者）均不得以任何由主張任何權利，

若日後已有瑕疵請求權者亦拋棄之協議，系爭協議顯然不包含

拋棄發現本件違章建築後之請求權，楊0美辯稱原告已不得再

向楊0美主張權利等語，實非可採。
㈤綜上，原告主張楊0美未據實告知交易上重要資訊，且於填
寫現況說明書時為虛偽陳述，致原告陷於錯誤而與楊0美締結

買賣契約一節，堪以認定。則原告依民法第92條第1 項前段規

定，以本件起訴狀繕本送達為撤銷締結系爭買賣契約之意思表

示，即屬有據，楊0美收受原告基於系爭房地買賣契約所給付

之價金24,854,000元（原合約2,500 萬元，扣除已減價

146,000 元，餘24,854,000元，計算式25,000,000－146,000

＝24,854,000）之法律上原因自已不存在，依民法第
179 條之規定，原告自得請求楊0美如數返還之。又本院既認

原告前開請求為有理由，則關於原告先位請求中關於解約、債

務不履行損害賠償等部分之請求部分是否有理由，即無再予審

究之必要，附此敘明。
㈥按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184 條第1 項定有明文。楊0美違反告知義務未告知

原告上開增建，致原告與楊00成立系爭房地買賣契約，業經

認定如前。又原告因系爭契約支出費用：仲介服務費200,000

元、履保費7,500 元、105 年度契稅93,774元、地政士代辦費

45,391元，合計346,665 元（本院卷一第41至53頁、第112 頁）

，為兩造所不爭執。系爭房地買賣契約既因楊0美未予告知之

行為而撤銷，則上開支出即屬不法侵害原告之財產權，楊0美

應負損害賠償責任，原告所請自屬有據，應予准許。至原告主

張千洋公司違反建築法令，應與楊0美共同負侵權行為責任等

語。然千洋公司於出售系爭房地予楊0美，已告知楊0美二

次施工之情形，而原告係因楊0美未據實告知上情始陷於錯誤

而購買系爭房地，與千洋公司違反建築法規為二次施工之行為

，並無相當因果關係可言，是原告主張千洋公司應連帶負侵權

行為賠償之責等語，於法未合，尚非有據。
㈦從而，原告依民法第92條、第179 條、第184 條第1 項之法
律關係，請求楊0美返還價金24,854,000元，並賠償損害

346,665 元，合計25,200,665元（計算式：24,854,000＋346,
665 ＝25,200,665）及自起訴狀繕本送達翌日即105 年12月28日

（送達證書，審訴卷第74頁）起至清償日止，按年息百分之5 計

算之遲延利息，洵屬正當，應予准許。於此範圍之請求，即屬無

據，應予駁回。
七、綜上所述，原告依民法第92條、第179 條、第184 條第1 項

之法律關係，先位請求由本院擇一有理由時，判命楊0美給付

25,200,665元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年12月28日起至

清償日止，並按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許

，逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。又原告主張千洋公司

連帶賠償部分，為無理由，應予駁回。至其餘請求，即無庸予以

審酌。又兩造均陳明願供擔保為假執行或免為假執行，經核均無

不合，爰酌定相當之金額為假執行或免為假執行之宣告。至原告

敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應並予駁回，附此敘明。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與舉證，核與

本判決之結果不生影響，爰毋庸一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第39
0 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 107

年 10 月 16 日
民事第一庭 法 官 謝文嵐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 16 日