(高雄張景堯律師)公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在 於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質 因而不具備者，均難謂無瑕疵

臺灣高雄地方法院民事判決　　103年度訴字第2440號

原　　　告　林00

訴訟代理人　謝凱傑律師

複　代理人　高嵐書律師

被　　　告　趙00

訴訟代理人　張景堯律師

上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國105年8月1 日

言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

 

事實及理由

一、 原告主張：被告於民國103年6月30日委任訴外人趙金ＯＯ代 理

與伊簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定由伊買 受被告所有

位於ＯＯ大樓如附表所示不動產（下稱系爭房地 ），兩造為確保系爭

契約履行，由訴外人ＯＯ建築經理股份 有限公司（下稱ＯＯ公司）辦

理買賣價金履約保證，伊已於 簽約日依約將第一期價金新臺幣（下同

）28萬元，匯入指定 之ＯＯＯＯ商業銀行受託信託財產專戶帳號0000

0000000000 0號帳戶內，且伊因締結系爭契約，業已支出代書費用

5,444 元及辦理履約保證帳號專戶費用1,680元，合計7,124元。詎 伊

於簽約後始發現被告所出售之系爭房屋，有消防系統未備 之瑕疵（下

稱系爭消防瑕疵），不符各類場所消防安全設備 設置標準第12條第2

款第7點、第15條第1項第2款、第34條第 1項第1至3款之規定，且未

經如實登載於現況說明書。系爭 消防瑕疵有影響居住安全、價值之虞

，依通常交易觀念，足 認系爭房屋因此欠缺應有之品質，即減少契約

預定效用，依 系爭契約第9條第5項約定或民法第354條第1項規定，被

告應 負物之瑕疵擔保責任。又系爭房屋有系爭消防瑕疵存在，被 告未

依系爭契約第9條第5項約定給付無瑕疵之物，其所為給 付顯未符債之

本旨，係可歸責於被告之事由致生締約本旨無 法實現，而屬不完全給

付。伊多次促請被告處理系爭消防瑕 疵未果，經以103年10月2日存證

信函催告被告於7日內完成 系爭房屋所建置消防設備之修繕，或給付修

繕費用30萬元予 伊以代為完成修繕，惟被告於是日收受該信函後仍未

置理， 自屬給付遲延，嗣伊已委請律師以台南地方法院103年10月 20

日第1478號存證信函（下稱1478號函）向被告為解除契約 之意思表示

。系爭契約既經解除，伊自得請求被告返還已受 領之買賣價金28萬元

，並賠償伊上述因締結契約已支出之費 用7,124元，及違約金28萬元。

爰依系爭契約第12條第1項、 第3項、第4項，民法第259條第1款、

第227條第1項準用有關 給付遲延、第359條有關解除契約等規定，提

起本訴，請求 本院擇一勝訴判決等語。並聲明：（一）被告應給付原

告56 萬7,124元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利

率5％計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。

 

二、被告則以：否認原告之請求；伊為系爭房屋之 第一手屋主， 購屋

後自住使用，委請專業不動產經紀人即訴外人高雄ＯＯ 不動產經紀有

限公司（下稱高雄ＯＯ公司），代為將系爭房 屋以現況出售，伊不知

亦無從確認系爭房屋或其公共設施等 設備之消防設施之瑕疵，且高雄

ＯＯ公司亦未曾依其專業及 受託關係，詢問及要求伊說明或告知系爭

房屋有何消防設備 之瑕疵，故伊並無不告知瑕疵之故意。況原告因重

大過失， 而不知有系爭消防瑕疵；系爭消防瑕疵除可得補正外，亦屬

 ＯＯ大樓共用部分之瑕疵，應由ＯＯ大樓管理委員會（下稱 管委會）

修繕補正，伊無法逕為修繕，就系爭契約之遲延給 付為不可歸責；原

告催告修繕7日期間，亦非合理期間，原 告不得逕行解除契約；原告

請求違約金過高，應予酌減等語 置辯。並聲明：（一）原告之訴駁回

。（二）願供擔保，請 准宣告免為假執行。

 

三、 兩造不爭執事項： （一）被告於103年6月30日委任趙金ＯＯ代理

（包括後續買賣事 宜）與原告簽立系爭契約，約定由原告買受被告所有

系爭 房地。系爭房屋於71年12月10日建築完成，原告簽立系爭 契約時

已知悉系爭房屋為屋齡已逾30年之中古屋。 （二）本件買賣由訴外人Ｏ

Ｏ公司辦理買賣價金履約保證，原告 已將第一期價金28萬元匯入指定帳

戶。 （三）原告因締結系爭契約，已支出代書費用5,444元及辦理履 約保

證帳號專戶費用1,680元，合計7,124元。 （四）兩造於系爭契約中協議

於103年9月18日完成交屋，惟迄未 完成交屋，亦未辦理所有權移轉登記。

 （五）原告以103年10月2日存證信函（本院一卷第23、24頁）寄 發通知

被告，被告於103年10月2日收受；原告以1478號函 寄發通知被告，被告

於103年10月23日收受。 （六）被告對於原告提出證三之管委會103年8月

15日會議紀錄（ 本院一卷第88、89頁）之形式上真正，並不爭執。 

(七）兩造對於高雄市消防設備公會105年1月14日高消師字第00 00000號函

及所附鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）並不爭 執，兩造簽立系爭契約前，

確實有系爭鑑定報告所載消防 瑕疵。

 

四、 本件之爭點： 

（一）原告是否因重大過失，而不知有系爭消防瑕疵？ 

（二）被告是否明知系爭房屋有系爭消防瑕疵之存在，而故意未 將瑕疵情事

          告知原告？ 上述瑕疵得否補正？是否可歸責於被告而有給付遲延

          之情 形？系爭契約是否經原告合法解除（包括解除是否顯失公 平）？ 

（三）原告得否請求被告返還已受領之買賣價金？ 

（四）原告得否請求被告賠償其迄已支出之代書費用及辦理履約 保證帳號專戶費用？ 

（五）原告得否請求被告給付違約金若干元？

 

五、本院得心證之理由：

（一） 按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人

時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵

。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於 危險移轉時

，具有其所保證之品質，民法第354條定有明 文。其以公寓大廈之部分為買賣標的

者，其缺點不問存在 於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質 因而

不具備者，均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第 1460號判決意旨參照）。次按

所謂專有部分，指公寓大廈 之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者

 ；所謂共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及 不屬專有之附屬建築物，而

供共同使用者，為公寓大廈管 理條例（下稱本條例）第3條第3款、第4款分別定有明

文 。依該立法理由意旨略以：「如建築物坐落之地面、基礎 、主要牆壁及屋頂、走廊

、大廳、樓梯間、電梯間、共同 出入口、庭院、中央空調系統與其他既成之共同使用

部分 及其他為使用財產之必要或便利或維護安全所必要之設施 。」，ＯＯ大樓所配置

之消防設備，自屬系爭房屋所使用 之共同部分。兩造簽立系爭契約前，確實有系爭鑑

定報告 所載消防瑕疵，有系爭鑑定報告在卷可稽，復為兩造所不 爭執。依系爭鑑定報

告所示，ＯＯ大樓之相關消防安全設 備部分，如滅火器設備、室內消防栓設備、撒水

滅火設備 、泡沫滅火設備、火警自動警報設備、緊急廣播設備、標 示設備、緊急照明

燈設備、連結送水管設備、消防專用蓄 水池設備及緊急電源設備等，均不符合消防法

令；ＯＯ大 樓12樓公共設施之相關消防安全設備部分，如滅火器設備 、室內消防栓設

備、撒水滅火設備、火警自動警報設備、 標示設備及緊急照明燈設備等，均不符合消防

法令；現場 並無系爭12樓之4房屋之門牌，僅有系爭12樓之2房屋，而 系爭12樓之2房

屋之相關消防安全設備部分，如室內消防 栓設備及撒水滅火設備等，均不符合消防法

令；ＯＯ大樓 共用部分（含12樓公共設施）及系爭12樓之2房屋之消防 設備均已破舊

而無法使用。而原告確實買受系爭房地（包 括系爭12樓之4房屋），有系爭契約、系

爭房地登記謄本 附卷可參（本院一卷第41至44頁），並為兩造所不爭執； 復依高雄

市鹽埕區公所104年6月17日高市鹽區民字第0000 0000000號函及所附管委會歷次組織

報備證明相關資料所 示（本院二卷第11至61頁），被告出賣系爭房屋前，確實 亦以系

爭12樓之4房屋為名義行使權利；佐以兩造歷次主 張內容所示，顯見原告所買受之標的

，係系爭12樓之2及 12樓之4房屋並打通成一戶之房屋，高雄市消防設備公會 派員到場

鑑定時固未見系爭12樓之4房屋之門牌，惟其進 入系爭12樓之2房屋勘查時，實已就兩戶

打通成一戶之房 屋為鑑定，系爭鑑定報告所載系爭12樓之2房屋之鑑定內 容，應為系爭

房屋（包含系爭12樓之4房屋）之鑑定內容 無訛。是認兩造簽立系爭契約前，ＯＯ大樓

所屬系爭房屋 之專有部分及共用部分，確存有原告所主張系爭消防瑕疵 。再者，據證人

即高雄ＯＯ公司負責人林ＯＯ本院審理時 結證稱：伊就系爭契約之洽談及成交均有參與

，被告先前 並未告知伊系爭消防瑕疵，原告係簽立系爭契約後始知悉 系爭消防瑕疵，以

伊從事不動產經驗中，若大樓房屋之專 有部分及共用部分存有明顯消防設備瑕疵時，對

於買賣價 格上會有一些影響，故簽立系爭契約後兩造曾就減價數額 協商討論，但兩造就

減價數額無法達成一致等語甚詳（本 院一卷第198至200頁）。足見系爭消防瑕疵，確屬

影響或 減少系爭房屋價值之瑕疵，合先敘明。

 

（二） 復按買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵 者，出賣人如未保證其無

瑕疵時，不負擔保之責；但故意 不告知其瑕疵者，不在此限。買賣因物有瑕疵，而出賣人

 依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約 或請求減少其價金；但依情形，

解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金，民法第355條第2項、第359條分 別定

有明文。是該瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣 人所生之損害，有失平衡者，即不

得解除契約。又買受人 此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先 行修補

瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上 於危險移轉後，始有適用，但在危險移

轉前，買受人已發 覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去 該瑕疵後給付

，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並 解除契約（最高法院95年度台上字第2192號及

97年度台上 字第739號等判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己 之事實者，就其事實

有舉證之責任，為民事訴訟法第277 條本文所規定。原告主張簽立系爭契約時被告故意不告

知 系爭消防瑕疵，被告依系爭契約第9條第5項約定保證系爭 房屋無系爭消防瑕疵，原告得

依民法第359條規定解除系 爭契約等語，然為被告所否認，並以原告因重大過失，而 不知

有系爭消防瑕疵，且解除契約顯失公平，不得以此解 除系爭契約等語置辯。是此部分首應

探求者，厥為原告有 無因重大過失而不知系爭消防瑕疵？進始論及被告有無故 意不告知

系爭消防瑕疵、被告有無保證系爭房屋無系爭消 防瑕疵？經查： １、所謂重大過失，係

指顯然欠缺普通人應盡之注意而言；所 謂知悉標的物之瑕疵程度，必須其認識標的物之

價值或效 用，已因該瑕疵而有所影響，若買受人僅對物之瑕疵之現 象有所知悉，則非屬

之。又判斷買受人在何種情況下具有 重大過失，應以買受人於締約時已獲查看標的物之

機會（ 事實上已看到或只要其願意即能看到）而處於可為檢查之 狀態，且依交易上習慣

可認定買受人亦應檢查標的物者， 其便負有事先檢查義務，若買受人不履行該義務（根

本不 看、只看卻不進一步檢查或雖有檢查但過程草率），以致 不知標的物具有瑕疵時，

即被認為存有過失，如該瑕疵係 屬一般人依通常程序檢查即可發現者，可謂買受人具有

重 大過失。原告簽立系爭契約時已知悉系爭房屋為屋齡已逾 30年之中古屋，顯見其購買

系爭房屋時，當已考量系爭房 屋專有部分及共用部分，有關設備或設施已為老舊或鏽蝕 

之情，始願意與被告洽談買賣價金。依系爭契約及所附標 的物現況說明書所示（本院一

卷第10至15、18頁），兩造 簽立系爭契約時，並未就消防設備或設施另外約定或說明 ，

復為兩造所不爭執（本院一卷第110頁）。佐以證人林 ＯＯ證稱：一般我們就消防設備及

水電都歸屬於標的物的 「必要設備」，「屋況」係指設備以外的事項，除非必要 設備有

提到是壞掉的，在介紹物件時，會在說明書將必要 設備的瑕疵跟買方解釋，如果沒有提

，在現況說明書不會 特別去提到；一般房子如比較老舊，一般我們在交易時， 是比較傾

向於現況交屋。一般如大樓的電氣室以及消防設 備室等，除非賣方有特別事先告知，或

者是買方有特別要 求，否則不會帶買方去看，除非一般大廈有特定的公設， 如上開健身

房、撞球間、游泳池等等，會帶買方去看，因 為這是房子的附加價值等語甚明（本院二

卷第139至142頁 ）。顯見一般不動產仲介在處理中古屋買賣之交易常情下 ，係以現況

交屋為約定，除非買賣雙方另有特別約定或要 求，否則仲介於簽立契約前僅攜同買受人

至具有附加價值 之標的物部分勘查，並無勘查消防設備現況之必要。足見 兩造於簽立系

爭契約時，既未就消防設備為特別約定，原 告勘查已逾屋齡30年之系爭房屋時，當難認

有應為勘查消 防設備之交易習慣，故原告當時未予檢查消防設備，自無 重大過失，被告

此部分主張，顯難憑採。 ２、繼前所論，系爭消防瑕疵，確屬影響或減少系爭房屋價值 

之瑕疵，原告簽立系爭契約時未予消防設備，並不具重大 過失。而原告主張解除系爭契

約並無顯失公平，無非以系 爭消防瑕疵影響系爭房屋使用上之安全及人身健康安全， 並

舉系爭鑑定報告為證。然系爭鑑定報告充其量僅能證明 系爭消防瑕疵之存在，尚無法證

明系爭消防瑕疵對於買受 人即原告所生之損害為何。況高雄市政府工務局曾於103 年5月

30日就ＯＯ大樓建築物結構安全辦理會勘，就ＯＯ 大樓整體建物（包含系爭房屋）認定

並無立即公共危險之 虞。而原告就此並未更為舉證，揆諸前揭意旨，難認原告 所指解除

系爭契約並無顯失公平為真，是原告主張依民法 第359條規定解除系爭契約，洵屬無據

（至被告有無故意 不告知系爭消防瑕疵、有無保證系爭房屋無系爭消防瑕疵 ，如後述）。

 

（三） 原告主張被告未依系爭契約第9條第5項約定給付無瑕疵之 物，其所為給付顯未

符債之本旨，係可歸責於被告之事由 而不完全給付，並依系爭契約第12條第1項約定及

民法第2 27條第1項準用有關給付遲延規定，解除系爭契約等語， 為被告所否認，並以

前揭情詞置辯。經查： １、依系爭契約第9條第5項約定：「乙方（即被告）保證本買

 賣標的物於交屋前無存在之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響 結構安全或滲漏水、海砂屋

、輻射屋‧‧‧等瑕疵），如 有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責 任。

」、第12條第1項：「甲乙雙方其中一方如未按本契 約條款規定履行，即為違約，經他

方定7日以上期間催告 通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」（本院一 卷第12

頁），惟依該約定所載傾斜、龜裂、滲漏水、輻射 屋等例示瑕疵，均屬影響系爭房屋結

構安全或有關結構主 體之瑕疵，系爭消防瑕疵應屬系爭房屋之設備或設施之瑕 疵，自與

該約定所指房屋結構或主體瑕疵無涉，足見系爭 契約第9條第1項約定所指瑕疵，並未包

含消防設備之瑕疵 。復依卷內事證所示，系爭房屋亦無系爭契約第9條第5項 所約定之瑕

疵，被告自無原告所指系爭契約第12條第1項 違約之情。是原告主張被告未依系爭契約第

9條第5項約定 給付無瑕疵之物，所為給付顯未符債之本旨，進依系爭契 約第12條第1項

約定，主張以1478號函解除契約云云，自 不可採。 ２、按因可歸責於債務人之事由，

致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第

 227條第1項定有明文。又買賣標的物如係特定物，於契約 成立前已發生瑕疵，而出賣

人於締約時，因故意或過失未 告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，

 則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全 給付之債務不履行責任（最高

法院103年度台上字第2631 號判決意旨參照）。次按專有部分、約定專有部分之修繕 、

管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使 用人為之，並負擔其費用；共用

部分、約定共用部分之修 繕、管理、維護，由管理人負責或管理委員會為之，本條 例第

10條第1項、第2項前段分別定有明文。而本條例係為 加強公寓大廈之管理維護，提昇居

住品質所制定，所規範 者為區分所有權人間之權利義務關係，及由區分所有權人 所選任

住戶組成管理委員會之權限，並非因此排除各區分 所有權人出售房屋時，依民法規定對

買受人所應負之債務 不履行責任。申言之，公寓大廈區分所有權人出賣其區分 所有建物

時，就專有部分及共有部分是否對買受人應負債 務不履行責任，仍應以出賣人於締約時

有可歸責之事由， 即出賣人有故意或過失未告知該瑕疵於買受人時，始得依 民法第227

條第1項規定行使其權利。繼前所論，系爭房屋 為屋齡已逾30年之中古屋，兩造簽立系

爭契約時，原告已 考量系爭房屋有關設備或設施已為老舊或鏽蝕之情，且兩 造並未就消

防設備或設施另外約定或說明，且無原告簽立 系爭契約時應為勘查消防設備之交易習慣

，而現況交屋亦 屬中古屋買賣之交易常情，業經本院審認如前。兩造依憑 中古屋買賣為

現況交屋之交易常情簽立系爭契約，且未就 消防設備或設施另外約定或說明，則被告以

系爭房屋之現 況與原告簽立系爭契約，當無有故意或過失未告知系爭消 防瑕疵於原告可

言，足見被告簽立系爭契約時，就系爭房 屋即存有系爭消防瑕疵，並不具可歸責之事由；

況系爭消 防瑕疵並非不得補正（見系爭鑑定報告第7頁），且管委 會亦已僱工進行修繕，

業據被告提出消防設備施工簡易合 約書為證（本院二卷第105至110頁）。從而，原告依

不完 全給付準用給付遲延之規定，主張1478號函解除系爭契約 ，亦屬無據。

 

（四）依系爭契約第12條第3 項：「‧‧‧如乙方毀約不賣或給 付不能或不為給付或有其他

違約情事時，甲方除得解除本 契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收 

款項如數返還甲方，並於解約日起內另交付原所收款項計 算之金額予甲方，以為違約損

害賠償。」、第4項約定： 「本條所規定之違約金，並不妨害損害賠償之請求。」。 原

告主張被告未依系爭契約第9條第5項約定給付無瑕疵之 物，違反系爭契約第12條第3項

約定，並依系爭契約第12 條第3項、第4項約定，及民法第259條第1項第1款、第227 條

第1項準用有關給付遲延等規定，請求被告返還買賣價 金28萬元，並賠償已支出之費用7

,124元及違約金28萬元 等節。惟原告未合法解除系爭契約，被告並無系爭契約第 9條第5

項之違約情事，亦無可歸責之事由致不完全給付之 情形，業經本院審認如前，是原告此

部分請求，自屬無據 ，不應准許。

 

六、綜上所述，原告依系爭 契約第12條第1項、第3項、第4項， 民法第259條第1款、

第227條第1項準用有關給付遲延、第35 9條有關解除契約等規定，請求被告給付

56萬7,124元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年週年利率5％計算 之利息

，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。

七、兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決 結果無影響，爰不逐予

一一論列，併此敘明。

 

八、據上論結，原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第385條第1 項前段、第78條，判決

如主文。

 

中 華 民 國 105 年 8 月 24 日

 

民事第五庭法 官 饒志民 以上正本係照原本作成。

 

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，

應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 8 月 24 日 書記官 許白梅